Criticism of the law change: “Market rent is introduced the back way”

**Kritik mot lagändring: ”Marknadshyra införs bakvägen”**

För tre år sedan satte en HD-dom stopp för bulvanuthyrning av hyresrätter. Nu vill regeringen ändra lagen.

Kritiker varnar för att förslaget leder till högre hyror och sämre villkor i en större del av beståndet.

I slutet av 2022 kom Högsta domstolen med ett utslag som fick stora konsekvenser för hyresmarknaden. Stockholmsbon Adam Wais hyrde vid den tiden en så kallad företagslägenhet av ett uthyrningsföretag och betalade 23 000 kronor i månaden – utan besittningsskydd i förhållande till fastighetsägaren.

Efter att ha fått besked om att han måste flytta valde Adam Wais att ta strid. Domen i HD slog fast att uthyrningsföretaget hade agerat bulvan åt fastighetsägaren för att runda de lagar som finns för att skydda hyresgäster. Därför ansågs Adam Wais ha samma rättigheter som en förstahandshyresgäst och han fick bo kvar – med väsentligt lägre hyra.

Domen satte ny praxis.

– Jag trodde att mellanhandsbolagen skulle inse att det var kört och lägga ned efter det här, men så blev det inte, konstaterar Adam Wais.

De senaste åren har antalet återbetalningskrav för överhyror ökat kraftigt. Minst 20 uthyrningsföretag gått i konkurs med miljonskulder till sina tidigare hyresgäster, enligt Hem & Hyras granskning.

Men HD-domen hade en baksida. Det menar Niclas Blåklinth, ordförande för organisationen Företagsbostadsbolagen, FBB, och pekar på att det blivit svårare för företag att ordna bostäder till sin personal.

– Det stora problemet är att vi har en hyresrättsreglering som inte medger flexibilitet, exempelvis att man inte kan flytta i sitt arbete, säger han.

FBB har sedan domen lobbat för att lätta upp reglerna för andrahandsuthyrning till företag via mellanhandsbolag. Tidigare i år hörsammades de av regeringen, som nu bland annat föreslår att undantag från bulvanregeln ska införas under vissa omständigheter.

– Att vi behöver ha ett undantag från lagstiftningen är en nödlösning som inte är helt optimal. Egentligen skulle man behöva ta ett större grepp, men det fanns inte en politisk majoritet för att göra det, säger Niclas Blåklinth som även är ordförande för den omtvistade hyresgästföreningen FSH.

En ”anpassad hyra” ska också tillåtas – i klartext högre hyra än vad som medges enligt bruksvärdessystemet – för att täcka uthyrningsbolagens kostnader.

Regeringens förslag riskerar att få stora konsekvenser. Det menar Adam Wais och hans företag Urban Rights. De bedömer att en större del av bostadsbeståndet kommer att hyras ut till företag istället för till vanliga hyresgäster, eftersom fastighetsägarna tjänar betydligt mer på det.

– Det som händer är att man skapar en parallell hyresmarknad som ligger helt utanför den lagstiftning som gäller för vanliga hyresgäster, säger Sebastian Ländin, chefsjurist på Urban Rights.

Den farhågan delas av Hyresgästföreningen.

– Kontentan är att det här är en form av marknadshyra som införs bakvägen, och det ser vi väldigt bekymmersamt på, säger Ola Palmgren, vice ordförande.

För att motverka oseriösa aktörer ska hyresnämnden godkänna alla uthyrningsföretag som tecknar blockhyresavtal, enligt det nya lagförslaget. Men det finns ingen tillsyn eller möjlighet att återkalla tillstånd som missbrukas, påpekar Urban Rights. Det finns inte heller något hinder mot att fler lägenheter läggs till i godkända avtal, utan att det prövas på nytt.

– I praktiken kan ett uthyrningsföretag bildas och träffa ett avtal med en fastighetsägare. Direkt efter godkännandet kan fastighetsägaren köpa aktierna i uthyrningsföretaget, få full kontroll över uthyrningen och därmed en möjlighet att tjäna betydligt mer pengar, för evigt, säger Sebastian Ländin.

Även Lagrådet har tidigare påtalat att skyddet genom hyresnämndens prövning framstår som ”ganska bräckligt”.

Urban Rights har hört av sig till samtliga ledamöter i civilutskottet inför riksdagens omröstning den 20 maj. Men oppositionen är splittrad i frågan.

Niclas Blåklinth på FBB anser att det föreslagna systemet är självreglerande, eftersom inget uthyrningsföretag kan luta sig mot ett enda blockhyresavtal.

– Om man inte sköter sig kommer man inte få godkänt nästa gång man söker tillstånd, säger han.

Att Urban Rights larmar om brister i lagförslaget avfärdar Blåklinth som rent egenintresse. Detsamma kan förstås sägas om FBB:s medlemmar, som har ett starkt intresse av att lagen ändras.

– De kontrollfunktioner som finns i propositionen är väldigt hårda och finns inte någon annanstans i världen, säger Niclas Blåklinth.

Mikael Eskilandersson (SD), vice ordförande i civilutskottet, uppger att de tagit del av invändningarna men att de ”till största del” är besvarade i propositionen.

”Vi kommer följa utvecklingen noga, så att lagen om blockuthyrning fungerar som tänkt och inte blir ett sätt att runda hyresförhandlingar till privatpersoner”, skriver han i ett mejl.

De nya reglerna ska börja gälla den 1 juli

**Fakta.Så ändras lagen**

● Enligt regeringens proposition ändras reglerna för blockhyra, vilket är när en fastighetsägare hyr ut minst tre lägenheter i ett block till en juridisk person, exempelvis ett företag.

● Huvuddragen i den nya lagen är:

Mellanhänder: Tillstånd kan ges att hyra ut till uthyrningsföretag som i sin tur hyr ut till andra företag.

Prövning: Hyresnämnden godkänner enbart tillstånd för blockhyra, inte enskilda avtalsvillkor som tidigare.

Friare hyra: ”Anpassad hyra” tillåts och takregeln, som begränsat hyresnivån, slopas i dessa fall.

Besittningsskydd: Kan avtalas bort i upp till ett år utan hyresnämndens godkännande.

Bulvanregeln: Undantas vid blockhyra.

Förhindra missbruk: Möjlighet för hyresnämnden att avslå eller tidsbegränsa tillstånd om det finns särskilda skäl för det.

Underbart, hoppas de lyckas. Omöjligt att flytta till Stockholm idag utan en miljon på banken, som svensk eller som utlänning. I brist på fungerande bostadsmarknad (som vi offrat för att vissa få ska kunna bo billigt) då är detta verkligen en nödlösning

Den där Niclas Blåklinth är en riktigt ful typ. Undrar om han fortfarande slår slår sin fru.